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去年底，阿里法拍房網(wǎng)站上總標(biāo)的物累計(jì)數(shù)量就達(dá)到了300萬(wàn)套，今年3月份這個(gè)數(shù)字變成310萬(wàn)套，而截至5月10日，標(biāo)的物數(shù)量已經(jīng)達(dá)到325.5萬(wàn)套。其中，破產(chǎn)資產(chǎn)標(biāo)的物為9.4萬(wàn)套、訴訟資產(chǎn)標(biāo)的物為296萬(wàn)套、涉案資產(chǎn)標(biāo)的為2841套。 以法拍房數(shù)量最多的城市杭州為例，在今年3月份時(shí)，其阿里拍賣(mài)網(wǎng)站上的法拍房歷史累計(jì)總數(shù)達(dá)到5.16萬(wàn)套，而截至5月10日已經(jīng)上漲至5.34萬(wàn)套。但根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近一年來(lái)，杭州法拍房的流拍率翻了一倍多，從8%上升到23%。 隨著房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的走淡，法拍房市場(chǎng)的熱度再難延續(xù)。雖然豪宅法拍房?jī)r(jià)格一向堅(jiān)挺，但是在江蘇南京，近日一套傳統(tǒng)頂級(jí)豪宅小區(qū)的獨(dú)棟別墅，比市場(chǎng)價(jià)自降了1700多萬(wàn)元，才得以以底價(jià)成交。 而在南京和杭州，最近都有不少大熱紅盤(pán)房源淪為法拍房，曾經(jīng)它們的主人在一號(hào)難求的市場(chǎng)以極低的中簽率幸運(yùn)搖中房子，但剛剛交付就遭遇房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行，這些業(yè)主的涉案原因包括：民間借貸糾紛、虛擬貨幣詐騙、非法吸收公眾存款…… 南京法拍房“冰火兩重天” 5月9日，南京第一代頂級(jí)豪宅帝豪花園A12幢別墅，終于以低于市場(chǎng)價(jià)1700多萬(wàn)元的價(jià)格法拍成功，在此之前，這套豪宅已經(jīng)兩度流拍。 這套別墅位于南京鐘山環(huán)陵路8號(hào)，毗鄰鐘山風(fēng)景名勝區(qū)、中山陵景區(qū)，周邊還有紫金山莊、鐘山國(guó)際高爾夫別墅等南京頂級(jí)豪宅。“這一帶環(huán)境是相當(dāng)好，住這里的業(yè)主都是名流，非富即貴?！币幻暇┊?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者告訴記者。 然而這套能彰顯身份和地位的大別墅，卻在法拍市場(chǎng)一再被冷遇。今年3月，這套328平方米的豪宅首次在阿里法拍網(wǎng)站上開(kāi)拍，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)3900萬(wàn)元，起拍價(jià)2730萬(wàn)元，已經(jīng)降了1170萬(wàn)元，結(jié)果雖有萬(wàn)人圍觀，卻無(wú)一人出價(jià)，首戰(zhàn)宣告流拍。 后來(lái)，該房源在3月又一次上架，結(jié)果依舊無(wú)人問(wèn)津。 4月，這套獨(dú)棟別墅再降500多萬(wàn)元，起拍價(jià)僅為2184萬(wàn)元，相較市場(chǎng)評(píng)估價(jià)猛降1716萬(wàn)元后重新掛出。終于在昨日，該法拍房底價(jià)成交了，折算下來(lái)單價(jià)僅為6.7萬(wàn)元/平方米。 而早在2019年，該小區(qū)曾成交過(guò)一套351平方米的別墅，單價(jià)是7.1萬(wàn)元/平方米。目前帝豪花園在鏈家網(wǎng)上也有套別墅在售，掛牌單價(jià)是7.7萬(wàn)元/平方米。 記者查閱(2021)蘇0102執(zhí)7031號(hào)法律文書(shū)發(fā)現(xiàn)，這套豪宅之所以被拍賣(mài)，原因是戶(hù)主牽涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、拒絕履行付款義務(wù)，被南京市玄武區(qū)人民法院判決變賣(mài)其名下不動(dòng)產(chǎn)。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，豪宅法拍市場(chǎng)也變得不再景氣。回想2020年及之前，法拍房被認(rèn)為是避開(kāi)限購(gòu)、撿漏性?xún)r(jià)比住宅的最佳渠道之一，南京的豪宅也曾屢屢拍出高價(jià)。比如2020年時(shí)，位于江寧區(qū)秣陵街道將軍大道50號(hào)瑞景文華的一套獨(dú)棟別墅，曾引發(fā)15960次圍觀，10人報(bào)名，146次出價(jià)，最終以高于起拍價(jià)164萬(wàn)元的價(jià)格成功拍賣(mài)。 雖然如今整體市場(chǎng)下行，但在南京新興崛起的熱門(mén)板塊河西，豪宅成交結(jié)果仍然遠(yuǎn)超預(yù)期，新老板塊呈現(xiàn)完全不同的市場(chǎng)熱度。 近期，位于南京河西南板塊的長(zhǎng)江尊邸(又稱(chēng)葛洲壩中國(guó)府)一套建面約227.66平方米的房源，在剛剛交付之后，就被拿去法拍。相關(guān)文書(shū)顯示，業(yè)主牽涉民間借貸糾紛，所以該房源被法院執(zhí)行用以清償債務(wù)。 也許是看淡近期市場(chǎng)，這套房起拍總價(jià)僅設(shè)為1308萬(wàn)元，足足比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)低了559萬(wàn)元。該套房起拍單價(jià)約5.75萬(wàn)/平方米，而長(zhǎng)江尊邸樓盤(pán)首開(kāi)時(shí)的價(jià)格就達(dá)到了6.2萬(wàn)元/平方米。 就在5天前，這套房正式開(kāi)拍，到第七輪報(bào)價(jià)時(shí)，就有人跳漲380萬(wàn)元出價(jià)。經(jīng)過(guò)63輪競(jìng)價(jià)，該套房源以1802萬(wàn)的價(jià)格成交，折合單價(jià)約7.92萬(wàn)/平方米，竟然刷新了南京河西南板塊的房?jī)r(jià)最高紀(jì)錄，相比起始單價(jià)，成交價(jià)每平方米漲了2.17萬(wàn)元，總價(jià)漲了494萬(wàn)元。 “法拍房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)一樣，目前也存在新老板塊‘冰火兩重天’的情況，老板塊隨著市場(chǎng)的冷淡，法拍也不再火熱，但是河西南這種新興板塊，周?chē)凶詈玫呐涮?，新房依然一房難求，比如去年下半年長(zhǎng)江尊邸的中簽率仍然只有16%，自然法拍熱度依然存在?！蹦暇┮晃环康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者。 杭州“紅盤(pán)”法拍房1元起拍 和南京長(zhǎng)江尊邸那套法拍房類(lèi)似，杭州也有一套頂級(jí)紅盤(pán)的房源，剛交付沒(méi)多久，就上架法拍了。 近日，位于奧體板塊的杭州壹號(hào)院樓盤(pán)首套法拍住宅掛出，這個(gè)樓盤(pán)去年的搖號(hào)中簽率只有3.3%，在杭州備受關(guān)注。 根據(jù)阿里拍賣(mài)網(wǎng)，即將被拍賣(mài)的房源是6幢2單元401室，建筑面積為194平方米，評(píng)估價(jià)為2316萬(wàn)元，起拍價(jià)為1622萬(wàn)元，起拍單價(jià)達(dá)到了8.36萬(wàn)元/平方米。 房屋戶(hù)主趙某某是虛擬貨幣詐騙案件的涉案人，其公司曾通過(guò)虛構(gòu)資質(zhì)等方式與被害人發(fā)生封閉內(nèi)盤(pán)交易，令被害人在不知情中與虛構(gòu)幣商發(fā)生法幣交易，并采取相應(yīng)技術(shù)手段操控比特幣交易的漲跌，誘騙客戶(hù)加大投入，為了慫恿員工非法占有客戶(hù)資金，公司還始終實(shí)時(shí)監(jiān)控客戶(hù)交易，并更改了提成制度，最終讓用戶(hù)的投資款全部流入自己的公司賬戶(hù)。截至案發(fā)，該團(tuán)伙非法占有被害人資金人民幣5000萬(wàn)余元，涉及1000余名被害人被騙。 另一個(gè)曾經(jīng)的“網(wǎng)紅盤(pán)”泰禾杭州院子，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)兩三年的停工后，在去年11月剛交付，如今亦有房源被擺上法拍房貨架。 即將開(kāi)拍的這套法拍房源是聯(lián)排別墅，包含地上三層、地下室兩層以及兩個(gè)車(chē)位，房子建筑面積為192平方米，評(píng)估價(jià)為1885萬(wàn)元，而起拍價(jià)僅定為1元。 根據(jù)相關(guān)法律文書(shū)，該套房的戶(hù)主案涉非法吸收公共存款，涉案金額近3億元。由于該案件為刑事案件，這套法拍房后面也跟著一個(gè)“刑”字，這類(lèi)法拍房的成交率一般來(lái)說(shuō)較低，因?yàn)闈撛谫I(mǎi)家會(huì)比較在意嚴(yán)重、惡劣的案件帶來(lái)的壞影響，所以通常這類(lèi)房產(chǎn)以一元起拍的價(jià)格來(lái)帶動(dòng)流量、提高處置效率。 總體來(lái)說(shuō)，自從去年3月杭州將法拍房納入限購(gòu)范圍之后，法拍房的熱度就逐漸降低。 據(jù)杭州本土房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2021年3月到2022年2月，杭州八個(gè)區(qū)法拍房市場(chǎng)共進(jìn)行了1235次住宅拍賣(mài)，比上一年同期增加了76套，然而總成交金額卻比上一年同期減少了8.48億元，共計(jì)47.18億元。 房源數(shù)增加，總成交金額卻減少，這跟成交率密切相關(guān)。對(duì)比上一年的數(shù)據(jù)，總成交套數(shù)由1072套降為952套，流拍房源從87套增加到了283套，法拍房的流拍率翻了一倍多，從8%上升到了23%。 一般豪宅的法拍更受關(guān)注，成交價(jià)格也更加堅(jiān)挺，數(shù)據(jù)顯示，從2021年3月到2022年2月，杭州1000萬(wàn)元以上豪宅的成交，基本是高于評(píng)估價(jià)或與評(píng)估價(jià)持平，而總成交價(jià)介于500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元的改善型房源，成交占比由22%下降為18%?？傮w來(lái)說(shuō)，只要杭州豪宅市場(chǎng)的低中簽率依然存在，就會(huì)有潛在購(gòu)房者將目光投向法拍市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。
