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機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，4月北京二手住宅累計成交13170套，預(yù)計全月成交14000套左右，環(huán)比下降約兩成。 即將過去的4月份，北京二手房市場整體行情“溫而不熱”。從市場表現(xiàn)來看，購房者看房活躍度有所提升，但依然較為理性，并未盲目跟風(fēng)。根據(jù)北京中原研究院的統(tǒng)計，截至4月28日，4月北京二手住宅累計成交13170套，預(yù)計全月成交14000套左右，環(huán)比下降約兩成。 業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前市場整體較為平穩(wěn)，交易規(guī)模相較去年同期有所減少，但相較疫情前年份屬于正常水平，沒有出現(xiàn)明顯上揚或下行態(tài)勢。而對于即將到來的傳統(tǒng)樓市旺季“紅五月”，受“五一”小長假及疫情的不確定性影響，成交量上升的壓力依然較大。 在業(yè)內(nèi)人士看來，4月份，北京二手房市場整體行情“溫而不熱”。 故事： 看房一年后“理性剛需族”出手購房 90后的購房者小儀（化名）自稱是一位理性的剛需“上車”族，她從2021年4月開始，斷斷續(xù)續(xù)一直在看房，到今年4月初，終于定下了一套二手房。 小儀告訴新京報，她的目標(biāo)為一居或小兩居，因為想自住，希望小區(qū)環(huán)境好一些，因此，選房時放棄了“老破小”，并將區(qū)域鎖定在朝陽區(qū)，但此前始終沒找到合適的房源。在看房的這一年時間里，小儀的預(yù)算不斷上漲，“由最早的430萬元左右，上升到520萬元，預(yù)算漲了小100萬?！? 春節(jié)前后，小儀感覺到市場有所回溫，房價也開始出現(xiàn)上漲，“我關(guān)注的幾個小區(qū)，市場關(guān)注度都挺高，要么小區(qū)不出房，出房的，業(yè)主心氣都特別高，年前480萬左右能買到的，年后掛出來的得520萬了。我當(dāng)時覺得在‘小陽春’期間不一定能買到房了，有點想放棄了?！? 最終，4月份，小儀看中了朝陽區(qū)阿曼寓所一套64平方米一居室，戶型、物業(yè)方面都比較滿意，而且議價空間較為靈活。小儀說，這套房原本的掛牌價為535萬元，超過她的心理預(yù)期，但由于業(yè)主賣舊買新、誠心出售，最終她將價格談到了518萬元。隨后，小儀簽了合同付了定金，準備申請公積金組合貸。 為何看房近一年后會選擇在此時出手？小儀稱，主要是因為現(xiàn)在房源價格比較穩(wěn)定，而且還有一定的議價空間。談及對目前市場的感受時，小儀表示，雖然市場熱度有所回升，但大家對于買房，尤其是剛需客群購房還是比較謹慎的。 市場： 多個區(qū)域二手房成交量價表現(xiàn)較為平穩(wěn) 小儀這類剛需客買房的情況并非個例。新京報從北京多個區(qū)域中介門店獲悉，4月以來，北京二手房市場處于平穩(wěn)階段，購房者較為理性，并未盲目跟風(fēng)。 就中心城區(qū)來看，麥田房產(chǎn)宣武大區(qū)中信城區(qū)的區(qū)域經(jīng)理李文表示，雖然附近有新房項目即將入市，分流了部分客戶，但總體來說，4月份，中信城周邊區(qū)域二手房整體成交量有所上漲，價格穩(wěn)中略升，戶型較好的房源及大戶型房源更容易吸引購房者，從掛牌到成交的周期明顯縮短。而在議價空間方面，業(yè)主議價空間相對靈活，具體需要根據(jù)房源的競爭優(yōu)勢來評估。 與此同時，21世紀不動產(chǎn)幸福家園店的店東付黎明告訴新京報，其門店所在的廣渠門商圈，4月份總價在600萬元以下的小戶型成交較快；而對于800萬元以上的兩居，由于偏改善需求，購房者的觀望情緒相對濃一些，因此，成交速度比小戶型慢，成交周期也相對較長。 在朝陽區(qū)，北京鏈家望京中心大區(qū)南湖店商圈負責(zé)人表示，其門店處于望京公房社區(qū)，4月成交量相較3月略有下降，除了受4月初疫情影響外，還由于業(yè)主心理價位高，部分公房的價格略有增長，而客戶又比較理性，兩者之間心理預(yù)期差距在總價的5%左右，因此成交周期有所拉長。 在北五環(huán)外的天通苑，北京鏈家天通苑大區(qū)商圈負責(zé)人表示，天通苑是剛需大盤，首次置業(yè)、改善購房的人群相對較多，所以每年3-4月份，剛需購房人群會多一些，但4月天通苑的二手房市場談不上“火”，甚至相對3月份還出現(xiàn)了小幅下滑；購房者較為理性，不會盲目跟風(fēng)，一般只考慮價格與市場均價持平的房源或接近上一套成交價的房源，因此價格處于平穩(wěn)階段。 西四環(huán)的青塔商圈，二手房成交也頗為平穩(wěn)。北京鏈家青塔大區(qū)萬科紫苑店商圈負責(zé)人表示，4月份區(qū)域市場成交平穩(wěn)，和3月差不多，購房者的數(shù)量不少，但優(yōu)質(zhì)房源有所減少，導(dǎo)致交易量并未上漲。相比3月，市場成交周期更長，因為優(yōu)質(zhì)房源少了，在售房源的掛牌價也稍有提高，但客戶較為理性，不會盲目跟風(fēng)，“我們門店的成交量比3月少一些，但成交標(biāo)的比上個月大，基本都是購買改善型住房的客戶?！? 機構(gòu)： 預(yù)計全月成交約1.4萬套，環(huán)比下降約兩成 而從整體市場來看，在平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)上，4月下旬暴發(fā)的新一輪疫情，對二手房成交量也有所影響。根據(jù)北京中原研究院的統(tǒng)計，截至4月28日，4月北京二手住宅累計成交13170套，預(yù)計全月成交14000套左右，較3月同期下降約兩成。 據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，截至4月28日，4月北京二手住宅累計成交13170套。 新京報資料圖片 北京鏈家研究院分析師冷會認為，從當(dāng)前市場表現(xiàn)看，市場整體較為平穩(wěn)，交易規(guī)模相較去年同期有所減少，但相較疫情前年份，沒有出現(xiàn)明顯上揚或下行態(tài)勢。 從時間分布來看，上半月銷售情況好于下半月，主要是受疫情影響，部分區(qū)域交易有所放緩。從空間結(jié)構(gòu)上看，由于疫情對各區(qū)影響不均，導(dǎo)致中心城區(qū)成交占比略微提升，帶動全市成交均價上漲1%左右，但細分各片區(qū)價格均處于穩(wěn)定狀態(tài)。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析指出，預(yù)計4月全月成交規(guī)模不及3月，原因在于，一方面由于清明假期期間，北京樓市活躍度不高，三天僅成交194套，遠低于3月日均455套的成交水平，從而拖累了全月成交規(guī)模；另一方面，由于進入4月下旬，北京多區(qū)域疫情散點發(fā)生，對樓市成交造成一定阻力。 而從帶看量等指標(biāo)來看，據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月買房人的看房熱情不減，日均帶看量和3月份基本持平；而4月調(diào)價房源中，下調(diào)掛牌價的房源比例比上月增加4個百分點，房東的預(yù)期稍微有所松動。 麥田房產(chǎn)分析師認為，4月北京二手房成交量穩(wěn)中有降，主要原因在于，一是市場沒有出現(xiàn)明顯的走強信號，購房者的買房急迫性有所減弱，據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份客戶平均成交周期環(huán)比3月增加12天；二是受疫情影響，部分置換需求也有所延后，新增掛牌房源和上月相比有所減少，換房的需求有所抑制。不過，雖然成交量有所下滑，但市場基本面和3月大致相當(dāng)，優(yōu)質(zhì)房源依舊去化較快，也有部分房源需要降價才能成交。 展望： 5月市場信心或有所提升，但走向仍待觀察 對于即將到來的傳統(tǒng)樓市旺季“紅五月”，北京二手房市場走勢將如何？北京鏈家天通苑大區(qū)商圈負責(zé)人認為，如果4月大部分區(qū)域業(yè)主愿意向下調(diào)整房屋價格，5月市場可能會恢復(fù)一些交易量，但也不會太多，目前市場平穩(wěn)狀態(tài)下，每個月交易量應(yīng)該不會有太大波動。 北京鏈家青塔大區(qū)萬科紫苑店商圈負責(zé)人則表示，預(yù)計5月交易量會與4月持平或稍多一些，“5月有一個小長假，大家換房、購房時間上會充裕些。此外，2-4月之間需要置換并且已經(jīng)賣房的業(yè)主，5月會相繼收到房款首付，基本都可以訂房了。但具體成交情況仍會取決于價格，價格高就會影響成交量?！? 從整體市場來看，合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，4月北京二手房市場的簽約規(guī)模處在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，雖然這段時間受疫情影響，線下看房、選房方面有一定的制約，但整體交易量還相對活躍，預(yù)計5月份二手住宅銷量會逐步走高。 不過，在梁楠看來，雖然當(dāng)前政策面支持力度持續(xù)強化，但傳導(dǎo)至交易市場仍需要時間。預(yù)計進入5月，隨著政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，北京二手住宅市場信心會有所提升，但受“五一”小長假及疫情的不確定性影響，5月上旬市場仍難有大幅改觀，整月成交維持上升的壓力仍較大。 “未來市場不確定因素有所增加，金融市場波動和政策面變化均對購房預(yù)期產(chǎn)生不同程度影響，同時，疫情情況對后市發(fā)展具有重大影響。若5月份疫情局勢緩解，二手住房市場預(yù)計可維持平穩(wěn)態(tài)勢，但后市走向仍有待觀察?！崩鋾缡钦f。
