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對保利發(fā)展（600048.SH）而言，2021年是具有里程碑意義的一年。 這一年，保利發(fā)展原董事長、有“鐵娘子”之稱的宋廣菊正式退休，劉平接任董事長一職。同年，保利發(fā)展的總資產(chǎn)、總負(fù)債均突破萬億元大關(guān)。 保利發(fā)展2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長 6.38%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。 據(jù)市場機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，保利發(fā)展的銷售金額在行業(yè)中排名第四。這一成績，距宋廣菊于2017年設(shè)定的“重回前三”目標(biāo)還差一個(gè)身位。 微信圖片_20220421161957.jpg 進(jìn)入劉平時(shí)代，保利發(fā)展野心不減。 在4月21日舉辦的投資者問答會上，劉平表示，基于對行業(yè)和公司自身競爭力的信心，公司提出“進(jìn)三爭一”目標(biāo)，且有信心和底氣。對該目標(biāo)的理解，不能簡單、片面地理解成榜單上的排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過硬的第一。保利發(fā)展的目標(biāo)是做到一流的核心競爭力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力。 進(jìn)入行業(yè)前三 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入迅速洗牌期，房企排名規(guī)則發(fā)生了微妙變化。過去，銷售規(guī)模是行業(yè)排名的唯一指標(biāo)。進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，房企比拼的還有耐力。 今年業(yè)績會上，華潤置地總裁李欣表示，華潤置地一直對行業(yè)排名有訴求，但對規(guī)模沒有要求。 這是頗有深意的言論，若規(guī)模持平，要做到排名進(jìn)取，只能等對手下滑。相似的論調(diào)，保利發(fā)展亦有提及。 “為什么我沒有直接回答規(guī)模一定要排在多少，因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)可能會退出，這個(gè)行業(yè)沒有一個(gè)季度不是在調(diào)整的，保利發(fā)展最大的優(yōu)勢是穩(wěn)健?！眲⑵皆?月19日舉辦的投資者大會上指出。 2021年，保利發(fā)展排名行業(yè)第四，前三名分別為碧桂園、萬科和融創(chuàng)中國。今年以來，融創(chuàng)中國陷入流動性危機(jī)，將影響全年銷售規(guī)模表現(xiàn)，保利進(jìn)入前三基本已成定局。 city-5974876_1920.jpg 今年年初，保利發(fā)展在2022年度工作會議中提出“進(jìn)三爭一”的新目標(biāo)。一季度，保利發(fā)展全口徑銷售額907億元，排名行業(yè)第三，前兩名分別為碧桂園和萬科。 保利發(fā)展的野心，不僅局限在銷售排名上。劉平對時(shí)代周報(bào)記者表示，保利發(fā)展不簡單追求規(guī)模上的排名，更多的是按照既定戰(zhàn)略，把握市場機(jī)會，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 回歸一二線城市 4月19日，保利發(fā)展以8.9億元競得東莞橫瀝鎮(zhèn)村尾村2022WR001地塊，為東莞今年首批集中供地中三家拿地的房企之一。土地市場遇冷，保利發(fā)展仍逆勢拿地，擴(kuò)張之心可見一斑。 一二線城市土地市場降溫之時(shí)，保利發(fā)展選擇加倉。 保利發(fā)展年報(bào)顯示，2021年，公司全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和 21%。公司堅(jiān)持“核心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略，重點(diǎn)補(bǔ)倉銷售貢獻(xiàn)高的區(qū)域，新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計(jì)為54%，較2021年提升7個(gè)百分點(diǎn)。 值得注意的是，前2～3年，保利發(fā)展所拿的高價(jià)地一定程度上影響了公司的毛利率。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展毛利率26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展稱，未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。 對于戰(zhàn)略布局，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫表示，公司對大勢的預(yù)判是“聚焦”。市場規(guī)模見頂后，市場需求相對聚焦，會回歸一二線核心城市，且主要會集中于城市的成熟區(qū)域。隨著第二季度中心城市陸續(xù)供地，公司將嚴(yán)格按照立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提升拓展力度。 “公司也在密切關(guān)注收益更佳、風(fēng)險(xiǎn)可控的收并購機(jī)會，這些項(xiàng)目的落實(shí)可能需要的時(shí)間和周期會更長。”王一夫強(qiáng)調(diào)，今年，保利發(fā)展整體的拓展邏輯是質(zhì)量重于數(shù)量。 保利發(fā)展管理層人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，保利發(fā)展現(xiàn)階段的收并購基本是基于項(xiàng)目層面，本質(zhì)上對收并購項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和招拍掛項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)相對一致。保利發(fā)展不追求在收并購上一定要完成具體的投資金額和項(xiàng)目數(shù)量，在項(xiàng)目研判上會更加謹(jǐn)慎，也期待收并購項(xiàng)目比一般招拍掛項(xiàng)目有更高的項(xiàng)目收益。 據(jù)保利發(fā)展財(cái)報(bào)，2022年，保利發(fā)展計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，同比減少300億元；計(jì)劃新開工面積4010萬平方米，同比減少890萬平方米；計(jì)劃竣工面積4231萬平方米。
