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財務穩(wěn)健，守牢“三條紅線” 財務方面，合生創(chuàng)展“三道紅線”指標保持全部達標，報告顯示，2021年合生創(chuàng)展凈負債率70%，剔除預收款后的資產負債率為63%，現金短債比1.05。在境內外評級上，標普信用評級B級，惠普B+，評級展望均為穩(wěn)定。得益于經營業(yè)績穩(wěn)健和信用水平優(yōu)質，合生創(chuàng)展2021年其加權平均財務成本約為6.3%，處于同行低位，相比于2020年下降0.5%。 在債務結構上，有息負債品種配置合理，90%以上均為資產抵押貸款，其中開發(fā)類占比38%、商業(yè)運營類占比26%、城更舊改類貸款15%、信用債占比8%、信托貸款占比7%、境外貸款占比6%。期內，合生創(chuàng)展有息負債941億元，其中一年內到期有息負債233億元，占比24%。整體來看，負債到期分布均衡，經營安全穩(wěn)定性較高。 得益于穩(wěn)定的財務數據，在業(yè)績上，合生創(chuàng)展也獲得了長足的增長，報告期內，合生創(chuàng)展實現全年合約銷售額517.36億港元，同比增長22%。其中，商業(yè)板塊營業(yè)收入48.34億港元，毛利潤35.75億港元。 多元業(yè)發(fā)展進入收獲期，差異化優(yōu)勢顯著 “三條紅線”金融監(jiān)管及“兩集中”供地的提出，讓房企發(fā)展邏輯隨之改變，以往單靠房產開發(fā)“一元業(yè)務”推動增長的傳統模式已現疲態(tài)。在這樣的背景下，絕大多數房企都已開展多元化布局，合生創(chuàng)展也不例外。 憑借豐厚優(yōu)質的土地資源，向房地產上下游行業(yè)延伸，如今合生創(chuàng)展已形成以地產、商業(yè)、合生活、基建、投資五大板塊并驅發(fā)展的科技賦能及產業(yè)驅動的綜合性投資控股平臺。 其中，商業(yè)板塊的表現尤為亮眼。合生創(chuàng)展集團商業(yè)板塊已發(fā)展輕、重兩大管理平臺，即投資性房地產業(yè)務和合商科技業(yè)務。一方面，報告期內，投資性房地產業(yè)務為合生創(chuàng)展貢獻了40億港元收入，同比上升23%。另一方面，合商科技業(yè)務，僅合生匯產品線收入就獲得超出行業(yè)標準2倍的業(yè)績水平。綜上不難看出，多元化的商業(yè)版塊，為合生創(chuàng)展貢獻了穩(wěn)定的現金流。 此外，合生商業(yè)業(yè)務線已經在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市擁有近100余個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。與此同時，合生創(chuàng)展于2021年新納入IP物業(yè)為3個，分別為廣州珠江帝景商業(yè)、霄云路八號商業(yè)、駿景北商業(yè)，預計在未來5年內完成孵化。值得一提的是，2022年內濱江苑項目也將轉化為IP物業(yè)，預計新增的IP物業(yè)可為集團提供超200萬平方米商業(yè)面積，預計商業(yè)板塊可實現收入超100億港元。 在物業(yè)管理上，2021年合生活社區(qū)科技的增長表現出眾。報告期內，合生活科技及社區(qū)板塊營業(yè)收入44.76億港元，毛利14.99億港元，毛利率22%，凈利潤3.09億港元，與2020年同比基本保持穩(wěn)定。其中，合生活智慧社區(qū)科技平臺以物業(yè)管理切入點，已服務超30座城市，近200個項目，經營管理面積過1.3億平方米。 此外，合生活社區(qū)科技平臺不論在月活率；復購率、客戶轉換率、GMV的復合增長率、GMV的同比增長率等方面，均領先同業(yè)。其中尤以客戶轉換率達74%最為特出，顯示出平臺市場推廣及營銷團隊的優(yōu)秀。 主營業(yè)務穩(wěn)增長，長期成長能力顯現 多元業(yè)務全面開花的同時，合生創(chuàng)展主營的地產業(yè)務也實現了持續(xù)穩(wěn)健的利潤增長，近三年復合增長率達41%。在2021年地產行業(yè)下行的情況下，2021年仍實現約517億港元合約銷售額，同比上升22%。此外，合生創(chuàng)展截止2021年12月31日總貨值約927億，且其可售貨量高度集中于一線城市，占比超60%，足以保障公司5-8年供貨充足。不難看出，合生創(chuàng)展的供貨結構優(yōu)勢明顯，城市布局亦合理布局。 值得一提的是，合生創(chuàng)展豐富的一線土地儲備為其長遠發(fā)展奠定了重要基礎，據了解其總土地儲備為2944萬平方米，地產板塊占2217萬平方米，一線城市高達1668萬平方米占比75%。產品能力出色疊加土地資源豐富，不難看出，合生創(chuàng)展的長期成長性突出。 與此同時，產品結構不斷優(yōu)化。據界面樓市了解，2021年合生集團向市場隆重推出的合生?縵系產品線獲得5個國際設計獎項。公開資料顯示，合生·縵系從設計、材質、施工、驗收、持續(xù)交付服務、智能生活服務、鉑金管家服務、黑金會籍服務、高端私屬定制，向高端客戶提供極致的生活體驗。 發(fā)力高端產品線的同時，合生創(chuàng)展在全國五大區(qū)域的多個優(yōu)質項目集中爆發(fā)。2021年合生創(chuàng)展全新推出的產品系列精品“悅系”，打造符合年輕人喜好的格調首置產品，推出新一代生活方式品牌——ME悅；合生·ME悅一經入市便受到市場熱捧。 如果說改善和剛需型產品確保了合生創(chuàng)展資金的快速回籠；那么，高端產品則穩(wěn)定了合生創(chuàng)展的利潤增長。 科技創(chuàng)新賦能全產業(yè)鏈 科技賦能是近年來合生創(chuàng)展創(chuàng)新發(fā)展和戰(zhàn)略轉型的重點。科技賦能之下，合生創(chuàng)展的營銷能力、管理模式不斷創(chuàng)新升級。 在營銷方面，合生創(chuàng)展將科技賦能推送至營銷的各個環(huán)節(jié)合生創(chuàng)展將客戶管理、智慧案場、在線交易、智慧交付串聯打通，如打造VR看房、全景樣板間、線上售樓處、直播賣房等平臺，形成“網絡看房、實景體驗、營銷預約跟進”的服務閉環(huán)。 在管理方面，合生創(chuàng)展依托信息化管理系統、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、工單結算系統、智慧移動辦公等系列科技平臺，將整個流程分解到每個人的每項工作的每一個維度，打造自動驗收結算代替?zhèn)鹘y審批的智能化管理體系，進行全業(yè)務流程的智能化管控，實現“去中心化、去審批化、去層級化”，完成“平臺+個人”的科技賦能。 在平臺賦能方面，通過云建設科技平臺、全場景智慧營銷平臺、智慧交付、智慧社區(qū)運營及商業(yè)管理自主研發(fā)的“合生活、合生通”APP等一系列智能科技管理系統，快速提升服務管理質量和運營效率，更好的服務于客戶。 整體來看，合生創(chuàng)展通過科技賦能各個環(huán)節(jié)，以新模式、新打法帶來行業(yè)變革，建立競爭優(yōu)勢。為其高質量增長提供了充足保障，從更多維度彰顯了合生創(chuàng)展的投資價值，成為企業(yè)持續(xù)長期增長的有力保證，引領行業(yè)發(fā)展新潮流。 2022年，合生創(chuàng)展迎來而立之年。未來，在穩(wěn)健的財務狀況上，持續(xù)不斷地提升運營管理能力及水平，一定可以充分展現出其優(yōu)秀與實力。
