對于投資性房地產(chǎn)評估，具體的評估方法有哪些呢？評估老師在評估的時候，需要注意哪些事項？

如何合理選擇評估方法？

一、成都資產(chǎn)評估---投資性房地產(chǎn)評估方法？

根據(jù)投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行），投資性房地產(chǎn)評估時，

注冊資產(chǎn)評估師應該根據(jù)實際情況，選擇合適的評估方法。

第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象的具體情

況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關條件，恰當選擇評估方法。

第十五條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應當收集足夠的同類或者

類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當

關注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及

租約條件。

第十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應當建立價值可比基礎，

細化相關比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營

業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關指標參數(shù)內(nèi)涵。

第十七條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當對企業(yè)來自于投資性

房地產(chǎn)的租金收益，以及當期產(chǎn)生的相應費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹

配性，合理確定凈收益。投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產(chǎn)權益部分，不包

括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目，并應當恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。

第十八條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當關注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)

有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租

約的條件。

注冊資產(chǎn)評估師應當關注租約的合法、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實

際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應當采用租約所確定的租金，租約

期外的租金應當采用正?？陀^的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分

析其原因，并進行充分披露。

第十九條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)

濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)，及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期

限。

第二十條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當合理確定折現(xiàn)率。折

現(xiàn)率應當反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風險。

折現(xiàn)率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影

響。

第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結論通常

包括土地使用權價值。

注冊資產(chǎn)評估師應當關注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地

使用權。如果會計核算不包含土地使用權，應當提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結論

中扣除土地使用權的價值，并在評估報告中進行必要的披露。

第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當排除特殊

交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。

第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，

可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方

同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結論，并

提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區(qū)別。