拆遷房該如何評估 拆遷評估什么

住宅房屋評估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內的土地價格；二是建筑物重置價格；三是建安費用；四是裝修裝飾部分的費用。

具體計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價格

基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準價格進行適當?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準，修正系數(shù)可參考下表。成片密集的磚木結構房屋，一般不進行朝向修正。

住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑結構等相同或相近的3個以上的可比實例。

房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規(guī)定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關規(guī)定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關規(guī)定評估。

非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關規(guī)定。資本化率的選取可采用利率加風險調整值，風險調整值不宜超過5%。